Il decreto-legge n.73 del 25 maggio 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 23 luglio 2021, all’articolo 64, commi da n. 6 a n.10, ha introdotto nuove agevolazioni volte a incentivare l’acquisto della “prima casa” da parte di persone più giovani (under 36 anni), al fine di favorirne l’autonomia abitativa.
L’articolo 1, comma 74 della Legge 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) ha esteso l’operatività dell’agevolazione “Prima Casa Under 36” fino al 31.12.2023.[1]
Agevolazione prima casa under 36: requisiti soggettivi
Possono beneficiare dell’agevolazione i soggetti che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore ai 40.000 euro annui[2].
Requisiti oggettivi
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione dell’agevolazione gli acquisti di:
- Immobili delle categorie catastali A/2 (abitazione di tipo civile), A/3 (abitazione di tipo economico), A/4 (abitazione di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazione in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)[3];
- Le pertinenze, come ad esempio box o garage, limitatamente a una per ciascuna categoria catastale e direttamente collegate alla casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato;
- Immobili acquisiti tramite aste giudiziarie.
Ulteriori requisiti
Per ottenere le agevolazioni Under 36, inoltre, è necessario che:
- Il contribuente abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune dove si trova l’immobile;
- Il contribuente dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”;
- L’immobile sia sito nel territorio dello Stato;
- Il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’unità abitativa debba essere di importo non superiore ad euro 250.000,00.
Benefici della normativa
La norma prevede i seguenti benefici:
- Per le compravendite NON soggette ad Iva , esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
- Per le compravendite soggette ad Iva, oltre ai benefici di cui al punto primo, è riconosciuto un Credito di Imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota al 4%;[4]
- Per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione di immobili ad uso abitativo, esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali, oltre alle tasse sulle concessioni governative.
Compravendita soggetta ad Iva
Nel caso in cui venga acquistato un immobile soggetto ad Iva, il contribuente potrà beneficiare di un credito di imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota del 4%.
Il credito di imposta:
- Può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e le denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- Può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto;
- Può essere utilizzato in compensazione tramite modello F24, con il codice tributo “6928”[5];
- Non può mai dar luogo a rimborsi;
- Può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso.
Il caso del contribuente Guido Rossi
Si pone all’attenzione l’esempio del contribuente Guido Rossi , il quale ha acquistato , in data 30.09.2022 un immobile sito a Bari (BA), categoria catastale A/3.
Il prezzo della vendita è stato convenuto in complessivi Euro 195.000,00 oltre Iva con aliquota del 4%, pari ad Euro 7.800,00, e quindi per un totale di Euro 202.800,00.
Le modalità di pagamento sono di seguito rappresentate:
| N. fattura | Fornitore | Imponibile | Iva | Credito spettante |
| 10 del 03.05.2021 | Alfa s.n.c. | 10.000,00 € | 400,00 | 400,00 |
| 15 del 29.06.2021 | Alfa s.n.c. | 5.000,00 € | 200,00 | 200,00 |
| 29 del 29.11.2021 | Alfa s.n.c. | 5.000,00 | 200,00 | 200,00 |
| 3 del 26.01.2022 | Alfa s.n.c. | 5.000,00 | 200,00 | 200,00 |
| 11 del 08.04.2022 | Alfa s.n.c. | 5.000,00 | 200,00 | 200,00 |
| 32 del 13.10.2022 | Alfa s.n.c. | 165.000,00 | 6.600,00 | 6.600,00 |
| TOTALE | 195.000,00 | 7.800,00 | 7.800,00 |
A seguito della due diligence della documentazione amministrativa e contabile fornita dal contribuente, si è proceduto alla verifica dei requisiti.
Il contribuente:
- È un soggetto under 36 (nato il 04.02.1995);
- Presenta un ISEE inferiore a 40.000,00 euro;
- Ha stabilito la propria residenza nel Comune di Bari (BA);
- Ha dichiarato, nell’atto di acquisto, di non essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile;
- Ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario, regolarmente registrato, per l’acquisto dell’immobile per un importo pari ad euro 165.000,00 (quindi inferiore al limite massimo consentito di 250.000,00);
- Ha acquistato un immobile rientrante nelle categorie catastali richieste dalla normativa (A/3)
Pertanto egli potrà usufruire delle agevolazioni relative all’acquisto “prima casa under 36” nella misura:
- Esenzione totale dal pagamento delle imposte di registro;
- Esenzione totale dal pagamento delle imposte ipotecarie e catastali;
- Credito di imposta pari ad Euro 7.800,00.
[1] L’articolo 1, comma 151, della Legge di Bilancio 2022, aveva già prorogato al 31 Dicembre 2022 il termine originario del 30 Giugno 2022 previsto dal D.L. 73/2021.
[2] L’ISEE viene calcolato con riferimento ai redditi percepiti e al patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la DSU (dichiarazione sostituiva unica), rapportati al numero di soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare. Per gli atti stipulati nel 2022 l’ISEE era riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2020
[3] Sono, dunque, esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/8 (abitazione in ville), A/9 (castelli, palazzi eminenti) e A/10 (uffici e studi privati).
[4] Come chiarito dalla Circolare Ade n.12/2021, l’agevolazione non può estendersi al contratto preliminare di acquisto, avendo esso solo effetti obbligatori. Per questo motivo, al contratto preliminare si applicherà l’imposta di registro fissa, pari ad euro 200,00; alla caparra si applicherà l’imposta con aliquota al 0.5% e agli acconti l’imposta con aliquota al 3%. Nel caso in cui il contratto dovesse diventare definitivo, sarà possibile recuperare l’imposta proporzionale versata sugli acconti e sulla caparra.
[5] Il codice tributo 6928 è stato istituito dalla Risoluzione AdE n.62/E del 27 Ottobre 2021
